Parece mentira, pero no hemos salido todavía de la crisis y ya se vuelve a oír eso de que es el momento de invertir en vivienda. Que si los bancos no dan nada por el dinero. Que fíjate que el precio de los pisos ya está subiendo. Y ese tipo de cosas.
Total que unos pocos años después, estamos con las mismas y sin haber aprendido nada. Las inmobiliarias ya se frotan las manos. Este entorno de bajos tipos de interés, facilidad de crédito y un montón de gente con dinero sin cultura financiera, son la razón para que se den este tipo de situaciones.
Y es que el ahorrador conservador español, que es una raza aparte, ve que el interés del plazo fijo está en un cero y poco, le entra mejor en la cabeza lo deinvertir en inmuebles que otro tipo de cosas. Ni fondos, ni bolsa, ni renta fija. Ladrillo. ¿Realmente merece la pena?
Las excusas y los castillos en el aire que nos hacemos los españoles con lainversión en vivienda, son realmente dignas de estudio. Lo más típico suele ser lo de comprar un piso para alquilar. Pero también se lleva mucho eso de comprar inmuebles para que las hijas/os estudien fuera, que te ahorras pagar la residencia universitaria. O lo de comprar pisos a precio de derribo, para reformar y revender.
Bueno, puede llegar a tener sentido. Y no estoy descartando la inversión en vivienda en su totalidad. Pero creo que hay que tener en cuenta una serie de cosas importantes, a la hora de comprar un piso como inversión, que no constituyen la vivienda habitual. U otra tipología de inmuebles, que luego comentaré.
Antes de comprar cualquier activo inmobiliario, piensa una cosa. La inversión en vivienda, es la única inversión, en la que empiezas perdiendo desde el momento de la adquisición.
Si te planteas el ladrillo como alternativa de inversión en estos tiempos, asumo que lo haces pensando en pagar con fondos propios o como se suele decir a toca teja. Porque si además quieres invertir en inmuebles financiando parte del precio, ya sí que entonces estamos perdidos del todo.
Para empezar tienes que pagar un 8% de Impuesto de transmisión de patrimonio o un 10% si hablamos de obra nueva en vivienda. Plazas de garaje, locales y otras historias puede suponerte un 21% de IVA.
Súmale los gastos del Notario, del Registro de la propiedad, Actos jurídicos Documentados y la gestoría. Además siempre suele haber algún gasto financiero de por medio si intercede un banco.
Y ojo a los buscachollos y a los compradores de pisos de bancos. Comprar muy barato a ojo de las Haciendas autonómicas, puede suponer una inspección y propuesta de liquidación paralela de los impuestos, porque se considera que se ha vendido por debajo del valor mínimo de escrituración considerado por el recaudador de tributos.
Total, que si hablamos de comprar vivienda para invertir, como regla general vamos a decir que empezamos con un -10% que hay que levantar. Y ya me dirás cómo si los precios no suben o están estancados. Y bajar ya sabemos que pueden bajar. Vaya si puede.
Pero esto no acaba aquí. La inversión en inmuebles, tiene unos costes de mantenimiento muy elevados. Paga comunidad, Impuesto de bienes inmuebles, basuras, contrata un seguro, etc.
Salvo que la hayas comprado para entrar a vivir con intención de alquilarla, casi siempre te tienes que gastar algo de dinero en Ikea o algún otro sitio de muebles baratos para acondicionar la casa. Y cuando no, un lavado de cara general, para que parezca otra cosa. Asume el riesgo de que el inquilino no te destroce la casa y que pague religiosamente. Si todo va bien, habrá que pasar por caja en el IRPF.
Si compras para reformar, otro tanto de dinero que tienes que poner. Y luego en la venta, además de la posible ganancia patrimonial (que se supone que pare eso lo haces, para generar ganancia), paga la plusvalía al ayuntamiento.
La mayoría de inversores en inmuebles, son buscadores habituales de pisos de bancos o compradores de embargos en subastas online.
O compras muy muy bien y con descuento. Y además se trata de un inmueble con mercado, bien situado y valor o te estas metiendo en una trampa.
Pero lo más gracioso de los razonamientos de los ahorradores que quiereninvertir en activos inmobiliarios, es que suelen decir que ellos buscan un piso para invertir, porque no les gustan los riesgos. Qué ironía. Por alguna razón que desconozco, la gente acepta mejor una bajada del valor de un piso, que la caída de unas acciones en la misma proporción. Debe ser que como el piso lo pueden palpar y las acciones no, se intranquilizan más. Además yo creo que como no te puedes meter en una aplicación en internet y ver el valor de liquidación diaria del inmueble, para saber cuánto ha subido o bajado, la gente sufre menos.
Otra cosa son también las compras en propiedad, de locales que albergan una actividad y con un contrato de alquiler en vigor, que una empresa o negocio paga sin falta mes a mes. Ahí si quizá estaríamos ante un ingreso pasivo que puede proporcionar rendimientos por dos vías. La renta periódica y la potencial revalorización del activo.
Y muy distinto también, el rentista o el inversor en vivienda profesional, que tiene montadas sociedades patrimoniales para optimizar el tratamiento fiscal de sus operaciones.
En definitiva. Está claro que siempre hay excepciones. No es lo mismo una plaza de garaje en el Paseo de la Castellana, que otra en Seseña. Ni comprarla a precio de derribo, que a valor de mercado. Pero aun así, que los bajos tipos de interés y míseros rendimientos de los depósitos, que no te lleven a hacer locuras. Sin duda, si tienes dinero suficiente, este es el momento de hacerte con un patrimonio inmobiliario interesante invirtiendo en vivienda e inmuebles diversos. Te puedes hinchar a comprar.
